Comment faire un investissement immobilier à Bali

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Faire un investissement immobilier à Bali : du rêve à la réalité

Bali fait partie de ces destinations qui font rêver. Et quand on y part en vacances, une petite part de chacun de nous se verrait bien y vivre. Même sans franchir le pas d’un changement complet de vie, il peut être tentant de faire un investissement immobilier à Bali pour préparer ses vieux jours. Ou tout simplement pour viser un retour sur investissement élevé.

Mais acheter un bien immobilier à Bali n’est pas un long fleuve tranquille. Les opérations réussies sont très profitables, mais les risques sont aussi beaucoup plus importants. Les processus sont très bien définis en Indonésie, mais ils sont plus longs qu’en France. Et ils nécessitent parfois d’être créatif dans leur application …

Dans tous les cas je vous recommande de lire mes conseils génériques pour tout investissement à l’étranger. Et si vous préférez limiter vos soucis, vous pouvez faire appel à un professionnel. La plateforme de crowdfunding immobilier Epatrimony propose par exemple en ce moment d’investir dans la construction d’un hôtel à Bali avec une investissement minimal de 1000 €. C’est d’ailleurs l’objet principal de la dernière newsletter Epatrimony.

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Pour un investissement immobilier à Bali il vous faudra un terrain.

La loi indonésienne ne permet qu’à des indonésiens d’être propriétaire foncier. En conséquence, il y a trois types de solutions pour faire un investissement immobilier à Bali.

Investir à Bali avec un prête-nom

Cela a été jusqu’à récemment le seul moyen permettant à un étranger d’accéder à la propriété de façon pérenne en Indonésie. Le bien immobilier est acheté par un citoyen indonésien devant un notaire, en votre présence. Une batterie de documents, sensés vous garantir les pleins pouvoirs sur l’acquisition, sont signés en parallèle de l’acte de vente.

Cette méthode est très répandue. Mais elle comporte néanmoins des risques en cas de désaccord avec le prête-nom. Ou, en cas de décès du prête-nom, avec ses héritiers. Mieux vaut avoir confiance dans le prête-nom …

Investir à Bali avec une location de longue durée (lease hold)

La location de longue durée est également très répandue, parfaitement légale et offre une garantie solide pour un investissement immobilier à Bali. Vous louez le bien au propriétaire indonésien sur une longue durée, en général 25 ans. Mais vous payez d’avance les 25 ans de loyer ! Il est très important de bien discuter les clauses d’extension et de sortie car vous voudrez probablement avoir la possibilité d’étendre le bail.

Pensez à négocier les clauses d’extension du bail

En général, à l’issue du bail, toutes les constructions en dur deviendront la propriété du propriétaire du terrain. La valeur de la magnifique villa, de l’hôtel ou du commerce que vous aurez bâti dépendra donc de la durée restante du bail. Si vous voulez revendre votre bien au bout de 15 ans par exemple, le futur acheteur sera rassuré si les clauses d’extension lui permettent de renouveler le bail.

Essayez de fixer dès maintenant le prix de l’extension

Les principales clauses d’extension concernent donc en général la durée des extensions possibles. Il est par exemple classique de prévoir 2 périodes supplémentaires de 5 ans ou de 10 ans. Mais surtout, et c’est le plus difficile, les conditions de prix du renouvellement. Il est peu probable que votre propriétaire accepte un prix fixé à l’avance. Mais vous pouvez tenter un prix indexé sur une valeur de référence. Ou bien un prix calculé sur la moyenne des prix constatés pour des terrains voisins au moment du renouvellement.

et la date à laquelle exercer la clause d’extension

Vous pouvez aussi négocier la date à laquelle vous pourrez décider d’exercer la clause d’extension. Pour reprendre l’exemple précédent d’une vente au bout de 15 ans votre bien aura plus de valeur si vous avez pu étendre de 10 ans supplémentaires la durée restante du bail avant la vente.

Investir à Bali en pleine propriété (free hold)

La loi indonésienne autorise depuis quelques années une société indonésienne à capitaux étrangers (PT-PMA) à acquérir un terrain en Indonésie. Techniquement le certificat de propriété mentionnera que vous avez le droit de construire. Le terme indonésien est HGB. Le certificat est valide 30 ans, avec une extension possible de 20 ans, puis un renouvellement pour une nouvelle période de 30 ans.

Mais vous avez le droit de revendre le terrain à tout moment. Si la vente se fait au profit d’un indonésien, le terrain pourra reprendre sont statut de pleine propriété (Hak Milik).

C’est personnellement la solution que je recommande si le propriétaire est d’accord pour vendre. Dans certains cas les propriétaires ne vous laisseront pas le choix et vous imposeront un lease hold. Car les balinais ont un sens aigu du patrimoine et ils savent qu’avec un lease, le terrain reviendra un jour ou l’autre à la famille. Un article expliquera comment créer une PMA en Indonésie.

Les étapes à suivre pour un investissement immobilier à Bali

La priorité absolue c’est de savoir pourquoi vous voulez investir.

Les critères de choix d’un bien vont dépendre de vos motivations. S’il s’agit d’un investissement plaisir pour ses vacances ou ses vieux jours, vous allez privilégier un endroit qui offre déjà un certain nombre de services.

S’il s’agit d’un investissement de long terme, vous préférerez peut-être prendre le risque d’investir dans un endroit qui a du potentiel mais qui n’est pas encore développé. Le graphique ci-dessous montre l’évolution du prix des terrains en bord de mer à Bali depuis 12 ans. Si vous voulez vous faire plaisir tout de suite et que vous avez les moyens vous allez peut-être choisir Canggu ou Sanur. Si vous pensez investissement ou que vous préférez les sentiers moins battus, vous allez peut-être choisir un endroit qui ne figure pas encore sur le graphique, comme par exemple Nusa Penida.

Dans tous les cas, venez sur place. Et essayer de visiter un maximum de biens à vendre avant de prendre votre décision.

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Il est indispensable de faire faire une due dilligence

Quand vous avez fait votre choix, il est essentiel de demander à un professionnel de faire une étude des principales caractéristiques du terrain avant de vous engager de façon ferme. Mais que faire si vous êtes très excité et que vous avez peur de passer à côté du terrain de vos rêves ? Vous pouvez dans ce cas signer devant un notaire un acte de réservation du terrain avec un premier versement. C’est un document très solide en Indonésie.

Le premier versement que vous demandera le propriétaire est variable mais en général quelques dizaines de millions (de roupies) suffiront. Le minimum est quand même de demander le titre de propriété du terrain (sertipikat). Et si le terrain est construit, demander le permis de construire (IMB), qui doit normalement être visible à l’extérieur de la construction.

Il faudra conditionner la signature de l’acte qui vous engagera au résultat positif d’une étude complète (due dilligence). Et acter le remboursement de l’acompte versé si le résultat de l’étude est négatif. Mais il est quand même préférable de faire la due dilligence avant tout paiement.

Quel contenu pour la due dilligence ?

La due dilligence devra vérifier notamment pour un terrain nu :

  • les informations administratives : titre de propriété, paiement des taxes, zonage (agriculture, résidentiel, tourisme, etc.). L’information sur le zonage ((Informasi Tata Ruang) s’obtient auprès de l’agence régionale de planification du développement (BAPEDA pour Badan Perencanaan Pembangunan Dearah).
  • l’accès au terrain : s’il n’y a pas de route d’accès ma recommandation est de ne pas acheter.
  • la possibilité d’amener l’eau et l’électricité et avec quelle facilité
  • les éventuels obstacles à l’obtention ultérieure d’un permis de construire (IMB pour Ijin Mendirikan Bangunan).

La signature d’un accord engageant (binding agreement)

Une fois la due dilligence conclue positivement vous pouvez signer un accord engageant. Si le zonage (zoning) du terrain était agriculture, il faudra également procéder au changement d’affectation du terrain vers une catégorie tourisme ou résidentiel. Le processus s’appelle ASPEK et doit être mené auprès de Agence foncière nationale (Badan Pertanahan Nasional/BPN).

A la signature de l’accord engageant, il faudra alors payer une partie significative, voire la totalité du prix. Pour un contrat de type lease, si tout est clair, vous pouvez aller directement à la signature du contrat final sans passer par une étape intermédiaire.

La signature de l’accord final (final agreement)

Dans le cas d’un achat, il faudra avoir créé sa PMA qui deviendra propriétaire du terrain. Et il faudra aussi  avoir fait le changement de statut du terrain de Hak Milik (pleine propriété) vers HGB (Hak Guan Bangunan ou droit de construire). Ceci prend environ deux mois et nécessite d’avoir obtenu auparavant le location permit.

A l’issue de ce (long) processus, voilà à quoi ressemble votre titre de propriété :

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Les risques d’un investissement immobilier à Bali et comment les réduire

Comme pour tout investissement à l’étranger, il y a des risques spécifiques pour un investissement immobilier à Bali. Il faut en tenir compte mais il est aussi possible de les réduire. La première règle est si possible de diversifier ses investissements et de ne pas tout miser sur une seule destination.

Le risque de change

Si vos clients et vos compétiteurs sont indonésiens, il va être difficile d’éviter le risque de change. Sauf à prendre des couvertures de change qui risquent d’être couteuses. Si vos clients sont internationaux le risque de change sera moins élevé car les prix de vente vont s’aligner sur les prix standard internationaux, en dollar ou plus récemment en euro. Une clientèle internationale raisonnera ainsi  en dollars ou en euros pour le prix d’une chambre d’hôtel de bonne catégorie ou le prix d’une plongée par exemple.

Le risque politique

L’Indonésie est une grande démocratie et un État stable mais le risque politique n’est jamais absent, nulle part. Quel sera l’impact sur votre chiffre d’affaire si l’état indonésien adopte une loi restreignant la vente de l’alcool ? Ou ne poursuit pas sa politique active de développement du tourisme ? Il est difficile de tout prévoir mais les endroits les plus touristiques seront probablement les plus impactés comme cela a été le cas après les attentats de 2002. Choisir d’investir dans un endroit à l’écart du tourisme de masse peut être une façon de limiter le risque.

Le risque climatique

La dernière éruption sérieuse du volcan Agung en 1963 a duré plus d’un an. Le volcan a montré depuis des signes de réveil de son activité. Les vents dominants écartent normalement les nuages de cendre plutôt vers le Nord. Mais l’aéroport de Denpasar a malgré tout du être fermé pendant 48 heures en novembre dernier. Il est évidemment très difficile de se prémunir contre un risque de cette nature. Mais dans ce cas aussi disposer de clients plus aguerris ou plus aventureux est un atout.

Le risque administratif

Le risque de se perdre dans les méandres administratifs est bien réel. La lecture de cet article est une première étape. Mais il devrait vous avoir convaincu qu’il faut vous appuyer sur un professionnel !

En conclusion

Je serais heureux de répondre à des questions ou de donner des conseils pour ceux qui sont tentés par un investissement immobilier à Bali. Inscrivez-vous sur la newsletter Epatrimony. Ou envoyez-moi un email. Ou rédigez un commentaire ci-dessous, car j’aimerais beaucoup  pouvoir mieux comprendre vos attentes pour pouvoir y répondre !

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10 thoughts on “Comment faire un investissement immobilier à Bali”

  1. Nous souhaitons prendre contact avec vous pour un projet immobilier à lombock sachant que nous sommes retraité et que nous avons une belle fille indonésienne. Merci de nous joindre par e-mail avec les’1 ères informations nécessaires pour instruire notre reflexion. Cordialement.

  2. Bonjour,

    Avec deux amis nous souhaitons louer deux hotels sur Gili Air près de Lombok sur une période de 5 ans.
    Malheureusement nous n’avons aucune expérience dans le domaine hôtelier. J’ai de nombreuses questions et seul un expert comme vous peut y répondre. Nous devons nous associer a trois sur ce projet. Faut-il un contrat entre nous? Quelles closes faut-il mettre? Pour le propriétaire comment cela se passe si nous sommes plusieurs sur le bail? Devons-nous automatiquement faire une avance budgétaire des 5 années de location? Au niveau de la France, devrais-je payer des impôts?

    Je n’ai pas encore toutes les bonnes questions mais votre aide me serais très précieuse.
    Je vous remercie
    Céline

  3. Bonjour,
    J’aime beaucoup la petite ile de Lambogan mais est il judicieux d’y investir pour y faire construire une villa dedie a la location saisonniere ?

    La construction y est t’elle plus chere et d’environ combien par rapport a la meme villa realisee a Bali
    merci par avance..
    Walter

    1. Bonjour,
      Lembogan (8 km2) me semble maintenant un peu saturée et le tourisme se reporte assez significativement vers Penida qui offre un potentiel de croissance plus élevé (200 km2). La construction est plus chère qu’à Bali du fait des coûts d’acheminement des matières premières et également d’une difficulté plus importante à y localiser sur une longue période la main d’oeuvre. Je n’ai pas de statistiques détaillées mais je dirais d’environ 20 %.
      N’hésitez pas à m’envoyer un email si vous souhaitez plus d’informations.
      Blaise

  4. Bonjour, professionnelle de l hôtellerie je souhaite m expatrier avec ma famille.
    Comment exploiter ou acheter un complexe hôtelier sur Bali ou les alentours ?
    Merci de votre retour,

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