J’ai acheté mon premier appartement à 22 ans.

Je n’avais pas de capital mais j’ai eu la chance de pouvoir emprunter 100 % de la somme nécessaire. J’ai continué à faire des investissements locatifs par la suite. D’abord en France pour profiter des incitations fiscales dans l’immobilier neuf. Puis à l’étranger parce que c’était plus fun et plus rentable. Et j’ai finalement découvert le crowdfunding immobilier. J’ai créé ma propre plateforme de financement participatif parce que je voulais partager avec d’autres le développement de beaux projets écoresponsables dans des destinations qui font rêver. Cet article présente une revue des solutions pour investir dans l’immobilier avec un petit budget.

Les trois principales solutions sont :

– l’achat de sa résidence principale, mais si vous n’avez pas d’apport personnel ou de généreux donateurs il est peu probable que la banque vous prête le capital nécessaire.

– un investissement locatif mais là aussi il faudra un dossier en béton pour qu’une banque vous prête.

– la pierre-papier, mais les frais sont importants, les rendements en baisse. Et on sait pas trop où son argent est investi.

– et enfin, le crowdfunding immobilier qui permet d’investir à partir de 1000 € dans un projet spécifique que vous avez choisi et qui vous plait avec un rendement voisin de 10 %.

Chacun aura compris que ma préférence va au crowdfunding immobilier !

Acheter un bien immobilier sans apport personnel

Si vous n’avez pas d’apport personnel, il va falloir emprunter 100 % de la somme nécessaire. Et dans le capital nécessaire il faut compter les frais d’acquisition. Les banques sont de plus en plus réticentes à prêter de l’argent sans apport. Mais elles le font encore pour des emprunteurs qui ont de très bon dossiers. Principalement dans deux cas de figure : l’achat de sa résidence principale et un investissement locatif rentable. Parce que dans ces deux cas vous bénéficierez d’une capacité d’emprunt soit en réduisant vos dépenses soit en augmentant vos revenus.

Investir dans l’immobilier avec un petit budget pour l’achat de sa résidence principale

Les français consacrent une part importante de leurs revenus à leur logement : en moyenne environ 25 %. Il est tentant de préférer consacrer cette dépense au remboursement d’un emprunt plutôt qu’à un loyer. Mais il faudra accepter d’habiter un logement moins grand ou moins bien placé ou bien de payer une mensualité plus élevée qu’un loyer pour un logement identique. Et il faudra présenter un dossier solide pour la banque.

Une étude très complète de l’INSEE montre qu’en 2013 57,9 % des français étaient propriétaires de leur résidence principale. Mais seulement 13,6 % des moins de 30 ans. Les jeunes, mobiles professionnellement, préfèrent en effet d’abord louer un petit appartement en centre-ville. Ils deviennent ensuite propriétaires quand ils ont un emploi stable, ont créé une famille et qu’ils ont pu constituer un premier capital. Toutes ces conditions facilitent l’accord de la banque. Ils optent alors souvent pour une maison offrant plus d’espace, et en périphérie, car elle est moins chère.

7 ans en moyenne pour se constituer un apport personnel

Une récente étude de la banque HSBC montre d’ailleurs qu’il faut en moyenne sept ans à un français pour se constituer un apport personnel suffisant pour emprunter pour sa résidence principale. C’est deux ans de plus que la moyenne mondiale. Et pendant ce temps là il vaut mieux que votre argent vous rapporte.

Pour résumer, si vous n’avez pas encore un (ou deux) CDI, si vous n’êtes pas prêt à sacrifier la taille ou la localisation de votre résidence principale, si vous ne pouvez pas vous faire aider par vos parents et si vous n’avez aucun capital, il faudra probablement trouver d’autres solutions pour investir dans l’immobilier avec un petit budget. Et ainsi vous constituer un patrimoine qui pourra servir d’apport personnel le moment venu.

Faire un investissement locatif rentable avec un petit budget

Une bonne solution pour convaincre votre banquier de vous prêter 100 % de la somme nécessaire est de lui démontrer que vos revenus locatifs vous permettront de rembourser votre emprunt. Il sera probablement attentif aux éléments suivants :

• la qualité de la démonstration du retour sur investissement (business plan),
• le montant de l’investissement au regard de votre patrimoine,
• le potentiel de plus-value à la revente

Si vous n’avez pas encore constitué de patrimoine, il faudra choisir un petit investissement, comme par exemple un parking. Attention à bien choisir l’emplacement et la qualité du bien. Il en effet essentiel de sécuriser à la fois le rendement (montant du loyer) et la plus-value (prix de revente). Ou alors investir à l’étranger, mais les risques sont plus importants.

L’investissement locatif avec incitation fiscale

Réduire vos impôts permet aussi de faciliter le remboursement de l’emprunt. Plusieurs mesures d’incitations fiscales existent pour les investissements locatifs neufs ou pour la rénovation du patrimoine. Mais les montants à investir sont en général élevés. Et les obligations de durée de location immobilisent le capital pendant au moins une dizaine d’année. Il s’agit donc d’une stratégie d’investissement de long terme. Dans ce cas aussi il faut être très vigilant sur la qualité du bien. Des marchands peu scrupuleux on effet vendu au dessus du prix du marché des biens dans des zones déjà saturées. Les investisseurs simplement alléchés par l’économie d’impôt sont devenus propriétaires de biens qui ne se louaient pas. Pas d’économie d’impôt, pas de revenus, moins-value à la revente, ces investisseurs trop pressés n’ont pas vraiment réalisé une bonne opération.

En conclusion, si vous ne souhaitez pas prendre le risque d’investir un montant important sur un marché que vous ne connaissez pas parfaitement, regardez les autres solutions pour investir dans l’immobilier avec un petit petit budget.

Investir dans l’immobilier avec un petit budget : la pierre-papier

L’investissement dans la pierre-papier présente de nombreux avantages. Vous n’avez pas besoin de passer du temps à choisir le bon bien immobilier dans lequel investir. Plus besoin de le gérer vous-même. Et vos risques seront automatiquement répartis sur plusieurs biens immobiliers. Au lieu d’acheter un bien immobilier en direct, vous achetez en effet des parts de sociétés qui investissent dans l’immobilier. Votre épargne est donc investie dans la pierre, non pas directement mais par l’intermédiaire d’une société.

Les plus gros volumes sont constitués par les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) et les OPCI (organismes de placement collectif en immobilier). Ces sociétés ont levé 10 milliards d’euros en 2016, pour un rendement légèrement inférieur à 5 % ( chiffres publiés par l’Association française des Sociétés de Placement Immobilier – ASPIM).

Les montants minimaux d’investissement peuvent être relativement élevés et il s’agit plutôt d’un investissement de long terme car les frais sont importants :

. à l’entrée : 5% à 12% sur le prix de la part,

. frais de gestion de 8% et 10% des revenus de la SCPI

. à la sortie : 5 % du prix de cession

Si vous préférez un investissement de plus court terme, avec une transparence totale sur les projets auxquels seront consacrés votre investissement, vous préférerez peut-être vous tourner vers le crowdfunding immobilier.

Investir dans l’immobilier avec un petit budget : le crowdfunding

Le crowdfunding immobilier bénéficie de tous les avantages de la pierre-papier mais en mieux ! Le ticket minimum est souvent de 1000 €. Cela vous permet d’adapter le montant de votre investissement à votre budget. Cela vous permet aussi de diversifier votre investissement sur plusieurs projets pour répartir les risques. Mais à la différence de la pierre-papier vous pouvez choisir vous-même, en toute transparence, les projets sur lesquels investir. Votre capital est immobilisé sur une durée plus courte, en général de 24 à 36 mois. Et en moyenne avec de meilleurs rendements (entre 8 et 12 %). Car l’investissement se fait en ligne et il y a un seul intermédiaire entre vous et le porteur du projet : la plateforme de crowdfunding.

La durée d’immobilisation plus courte et les rendements plus élevés vous permettent de vous constituer plus rapidement un patrimoine plus important. Et quand votre capital sera suffisamment élevé le moment sera peut-être venu d’acheter votre résidence principale. Pour en savoir plus sur le crowdfunding immobilier, vous pouvez aussi lire dans la rubrique crowdfunding de ce blog une sélection d’articles sur le sujet. Et en particulier cet article qui explique comment le crowdfunding immobilier va contribuer au choc d’innovation qui permettra de construire plus de logements en France.

Il y a des plateformes de crowdfunding immobilier généralistes et des plateformes spécialisées. La plateforme Epatrimony par exemple est dédiée aux projets immobiliers écoresponsables qui valorisent le patrimoine culturel ou naturel. Les projets se déroulent dans des destinations à fort potentiel. La levée de fonds en cours concerne un investissement immobilier à Bali. C’est d’ailleurs l’objet de la dernière Newsletter Epatrimony. La levée de fonds précédente concernait la rénovation d’un immeuble à Lisbonne.

Quelques recommandations finales pour investir dans l’immobilier avec un petit budget

Un investissement immobilier, comme tout placement financier, comporte des risques. Et même si le budget que vous y consacrez est faible, vous pouvez être engagés sur un montant élevé au travers de l’emprunt. Il est donc important de suivre les recommandations générales suivantes :

• choisissez des interlocuteurs (SCPI, crowdfunding, etc.) agréés par les autorités françaises (AMF, Autorité des Marchés financiers, ACPR, Autorité de contrôle prudentiel et de résolution).
• choisissez avec soin les projets sur lesquels investir et lisez attentivement tous les documents d’information fournis par vos interlocuteurs.
• investissez un montant raisonnable vis-à-vis de votre patrimoine et diversifier vos investissements.

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