5 clés pour un bon investissement immobilier à l’étranger

Pourquoi faire un investissement immobilier à l’étranger ?

J’ai acheté mon premier immeuble à Lisbonne pour 180 000 €. C’était le prix d’un studio à Paris. Et cela m’a apporté tellement plus ! Chacun trouvera ses propres motivations, mais un investissement immobilier à l’étranger offre en général un ou plusieurs des avantages suivants :

• une mise initiale plus faible
• un potentiel de plus-value plus important
• de meilleurs rendements
• la diversification de ses placements
• un pied-à-terre pour les vacances ou un investissement plaisir pour plus tard

Mais la prise de risques est plus importante aussi. Car moins on connait ce qu’on achète plus le risque de se tromper est élevé. Voici 5 clés ou règles de base que j’ai appliquées pour chaque investissement immobilier à l’étranger.

Et si vous pensez ne pas avoir le temps, la patience ou l’expertise pour les appliquer toutes, vous préférerez peut-être participer à des projets déjà montés au travers d’une plateforme de crowdfunding immobilier. Mise adaptée à votre budget, possibilité de diversification sur plusieurs projets et plusieurs pays et transparence totale sur le montage puis le déroulement des opérations font partie des avantages du crowdfunding immobilier.  Venez visiter la plateforme Epatrimony et découvrir ses projets pour vous faire une idée !

1. Être à l’écoute des opportunités et investir au bon moment

J’aime beaucoup voyager et j’ai la chance de pouvoir le faire. Et sur place, ou même en France, j’essaie d’échanger au maximum avec les gens que je rencontre. Je raconte ce que je fais, les endroits que j’aime dans le monde et pourquoi je les aime. Mais surtout j’écoute. Et chaque fois que quelqu’un me donne une idée d’endroit à visiter je la note dans un coin. Et plus tard, quand j’ai le temps, je vais voir. Certains endroits me plaisent et je leur trouve du potentiel, d’autres non. Mais quand ils me plaisent, je me renseigne. Et s’ils réunissent les bons critères et que j’ai trouvé le bon support sur place, j’investis !

C’est par exemple en rencontrant un ami par hasard dans une foire d’art contemporain que j’ai entendu parler de Nusa Penida à Bali. L’île était à l’époque en dehors de tous les parcours touristiques et j’ai été totalement séduit. Au point de décider d’y investir.

C’est en discutant avec des touristes français rencontrés dans la réserve naturelle de Holbox au Mexique que j’ai découvert Xcalak, qui sert d’illustration à cet article. Ils m’ont décrit avec tellement de passion ce petit village de pêcheur à la frontière avec le Bélize que j’ai modifié mon voyage pour aller passer une semaine sur place. Je suis tombé amoureux du lieu et j’espère maintenant que Xcalak ne se développera pas trop vite !

Investir au bon moment

L’essentiel est de découvrir le potentiel d’un endroit avant tout le monde. Le graphique suivant montre par exemple que les investisseurs qui ont acheté en 2008 un terrain à Nusa Lembogan sont des investisseurs heureux. Leur investissement a doublé en un an, puis presque quintuplé en 4 ans.

J’ai investi à Berlin en 2011 quand il était encore possible d’acheter pour 1000 € du mètre carré. Et j’ai investi à Lisbonne en 2013, quand il était encore possible d’acheter pour 500 € du mètre carré. Quant à Nusa Penida, plus de 500 touristes y débarquent chaque jour depuis avril 2017. Et ils contribuent à la notoriété exponentielle de l’île en postant des photos sur Instagram. Le prix des terrains devrait donc suivre la même évolution qu’à Nusa Lembogan, qui est située juste en face, mais qui est déjà saturée …

2. Bien choisir son investissement immobilier à l’étranger

Avant de choisir, il faut bien comprendre ses motivations. Est-ce qu’il s’agit plutôt d’un investissement pour le plaisir ou est-ce qu’il s’agit d’un pur investissement financier ? Dans le second cas il faut s’astreindre à bâtir un business plan complet. Le business plan devra détailler le montant total de l’investissement, y compris les frais d’acquisition, de rénovation, de construction, le financement et le retour sur investissement (location, revente, etc.) avec une étude de marché sérieuse.

Dans tous les cas ma recommandation est d’aller sur place. Il est indispensable de visiter un maximum de biens à vendre, de bien comprendre la dynamique du marché local et de sentir les quartiers ou les lieux qui ont du potentiel avant de faire son choix. L’article suivant donne l’exemple d’une analyse du marché de l’immobilier à Lisbonne.

Pour un investissement immobilier, en France ou à l’étranger, j’ai aussi toujours appliqué la même règle : je n’ai jamais acheté un bien dans lequel je ne me voyais pas habiter moi-même. C’est un très bon filtre pour éliminer des investissements douteux.

Mon investissement immobilier à Berlin

Quand j’ai investi à Berlin en 2011 j’avais très peu de temps libre. J’ai sélectionné un agent immobilier franco-allemand qui m’a semblé bien connaitre le marché.  J’ai bloqué une journée complète sur place pour visiter une dizaine d’appartements. Le soir même j’en ai choisi 3, dans 3 quartiers différents de Berlin Est. J’aurais probablement du passer plus de temps pour bien ressentir chacun des quartiers, mais les prix étaient très bas pour une capitale européenne, donc les risques assez faibles. Les appartements ont d’ailleurs été loués immédiatement et je les ai revendus quelques années plus tard avec une belle plus-value.

3. Comprendre la réglementation du pays dans lequel on investit

Chaque pays a ses spécificités et sa propre réglementation. Il est essentiel de bien la comprendre avant même d’envisager d’investir. Certains pays pratiquent par exemple le contrôle des changes y compris au sein de l’Union Européenne. En Grèce par exemple il n’est pas possible de retirer chaque mois plus de 1800 euros de son compte en banque. Imaginez la situation où vous avez réalisé un magnifique investissement immobilier, vous le revendez avec une belle plus-value mais votre capital reste bloqué dans le pays. Ce n’est pas grave si vous comptez rester vivre sur place ou réinvestir dans le même pays. Mais s’il s’agit d’un pur investissement financier, c’est un frein majeur.

Analyser les procédures d’achat et de revente.

Dans certains pays d’Asie vous ne pouvez pas être propriétaire d’un terrain. Êtes vous à l’aise avec l’idée de n’être que locataire pendant 30 ans ou avec l’idée d’utiliser un prête-nom local ? Au Mexique, il faut être mexicain pour acheter un terrain situé à moins de 50 kilomètres de la côte. Mais vous pouvez le faire au travers d’une société mexicaine ou d’un trust. En Indonésie le système notarial est très proche du système français, c’est plutôt rassurant.

Les principales questions sont celles de l’existence d’un cadastre, de procédures d’achat solides et surtout de l’existence d’un État de droit. Le risque est sinon trop important de perdre la totalité de son investissement.

Comprendre la fiscalité.

Il est essentiel de se renseigner sur la fiscalité à l’acquisition, la fiscalité sur les revenus de location, et fiscalité à la revente, notamment pour la plus-value. J’ai eu ainsi la désagréable surprise de constater a posteriori que j’aurais pu bénéficier d’une exonération de l’impôt sur la plus-value de 25 % sur un immeuble à Lisbonne car je l’avais entièrement rénové. Il aurait simplement fallu que je fasse constater l’état de l’immeuble avant les travaux puis après les travaux par la Mairie de Lisbonne. Maintenant je sais …

4. Savoir s’entourer pour un bon investissement immobilier à l’étranger

Tout démarre par le choix d’un bon avocat qui va vous conseiller et sécuriser votre investissement. Pour trouver le bon, le mieux est de prendre conseil auprès de français qui ont déjà investi dans le pays. Il ne faut pas hésiter à changer si le service rendu n’est pas à la hauteur ou si la facture est trop élevée.

C’est ce que j’ai fait au Mexique quand j’ai constaté que mon avocat me facturait plus de 1000 $ le paiement de taxes que je pouvais régler en ligne pour moins de 300 $. A Bali, après quelques tâtonnements, je m’appuie maintenant sur un avocat qui parle anglais. Et c’est le fils du roi de la province de Klungkung. C’est un titre purement honorifique mais son seul nom suffit à faciliter les contacts avec les autorités locales.

Avant d’acheter, il est aussi préférable de demander l’avis d’un architecte ou d’un entrepreneur sur la qualité du bien. Et bien sûr vous en aurez besoin aussi pour obtenir les permis de construire et pour exécuter les travaux.

Enfin vous aurez surement besoin d’un comptable, d’une banque pour votre financement et probablement à terme d’un agent immobilier.

5. Boucler le financement de son investissement immobilier à l’étranger

Il est rare de disposer de la totalité du capital nécessaire à un investissement immobilier à l’étranger. Et même si vous disposez de la totalité du capital, il peut être intelligent de réduire votre investissement en fonds propres pour augmenter l’effet de levier et donc la rentabilité de l’opération.

Le premier réflexe est d’emprunter auprès d’une banque. Les taux d’intérêt sont faibles en France mais les banques françaises demanderont en général de mettre en garantie un autre bien immobilier situé en France d’une valeur équivalente à celle de votre emprunt. Elles sont en effet rarement disposées à prendre comme garantie un bien immobilier situé dans un pays étranger sur lequel elles auront un faible recours en cas de problème.

L’autre solution est d’emprunter dans le pays dans lequel vous voulez investir. Mais les banques étrangères le feront probablement uniquement après avoir pu constituer un historique sur vous. Je n’ai pu emprunter au Portugal qu’à partir de mon troisième immeuble. En Indonésie les banques demandent deux ans d’activité profitable dans le même secteur pour pouvoir vous prêter de l’argent.

Le crowdfunding immobilier

Une solution de financement qui se développe pour les programmes à l’étranger comme pour les projets en France est le crowdfunding immobilier. Cette solution permet aux promoteurs immobilier de réduire le montant de leurs fonds propres en faisant appel à d’autres investisseurs privés. Ces investisseurs privés sont rémunérés soit sous forme d’intérêts, soit partagent les profits et les risques de l’opération en devenant actionnaires d’une société créée spécifiquement pour l’opération.

Si vous avez un projet d’investissement immobilier à l’étranger et que vous n’avez pas la totalité des fonds propres nécessaires, le crowdfunding immobilier peut ainsi vous servir de complément. Pour creuser cette option, vous pouvez consulter les différentes étapes du montage d’un financement en crowdfunding immobilier sur le site Epatrimony.

Si cet article vous a plu ou suscite des questions, n’hésitez pas à rédiger un petit commentaire ci-dessous.

Tous mes vœux de réussite pour votre investissement immobilier à l’étranger en 2018 !

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