Crowdfunding immobilier : un indispensable choc d’innovation

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Quand le bâtiment va, tout va dit le diction populaire. Le bâtiment représente en effet 409 500 entreprises et 1 427 000 emplois en France. C’est la moitié de l’ensemble de l’industrie ou deux fois les activités de banque et d’assurance. Alors bien sûr c’est un secteur clé. Cet article explique comment le crowdfunding immobilier peut contribuer au choc d’innovation qui va permettre de construire plus de logements.

Il faut plus de logements

Mais le logement c’est aussi la première préoccupation des français. Ils y consacrent en moyenne 20 % de leurs revenus et des fois jusqu’à 40 % . C’est là qu’ils passent une bonne partie de leur temps et de leur vie. Et il en faut beaucoup plus.

Des chercheurs de l’université Paris-Dauphine ont identifié dès 2006 un objectif de 500 000 logements neufs à construire par an. Cet objectif peut s’expliquer par les principaux facteurs suivants:

  • l’évolution démographique : il y a chaque année plus de français donc il faut plus de logements,
  • l’évolution de la structure familiale (familles mono-parentales, personnes âgées, étudiants, etc.). Il y a donc en moyenne moins de français par logement,
  • l’insalubrité d’une partie du parc immobilier et les situations de mal logement (besoin en logement social).

Cet objectif a toujours été réaffirmé mais n’a jamais été atteint. Le gouvernement veut créer un choc de l’offre pour construire plus de logement. Les leviers sont les suivants : des incitations fiscales sur le foncier, la réduction des normes pour réduire le coût de la construction et la réduction des recours abusifs qui font perdre du temps. Mais le choc de l’offre doit être complété par un choc d’innovation, notamment sur les modes de financement.

Il faut renouveler les modes de financement

De nouveaux facteurs risquent de tarir les trois sources de financement traditionnelles des programmes immobiliers que sont les fonds propres (environ 10 %), la dette (environ 40 %) et la pré-commercialisation (environ 50 %) :

  • la tendance des banques à exiger plus de fonds propres pour accorder un crédit, suite aux décisions du Comité de Bâle sur le contrôle bancaire prises en décembre dernier,
  • la remontée des taux d’intérêt, aujourd’hui historiquement bas, qui va augmenter le coût de la dette,
  • les nouvelles exigences de mobilité et les réticences des millennials à prendre des engagements à long terme qui peuvent constituer des freins à la pré-commercialisation précoce des logements.

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Le crowdfunding immobilier offre de nombreux avantages

  • Le capital peut circuler plus vite et à coûts réduits grâce à la réduction du nombre d’intermédiaires et à des solutions 100 % numériques. Les rendements offerts sont ainsi en général plus élevés que ceux offerts par les autres placements financiers dans l’immobilier (pierre papier).
  • En bénéficiant de fonds propres supplémentaires les opérateurs peuvent mener plus de projets en parallèle. De nouveaux opérateurs peuvent aussi intervenir.
  • De nouveaux investisseurs peuvent participer grâce à un ticket d’entrée plus faible. Cela leur permet également de mieux diversifier leur investissement et de répartir leurs risques. Le crowdfunding immobilier participe ainsi à la démocratisation de l’investissement immobilier.
  • Le crowdfunding immobilier couvre l’ensemble du domaine, promotion et rénovation, immobilier résidentiel et commercial. Chaque nouveau projet financé contribue à la création d’emploi, à l’amélioration du cadre de vie des français et à la protection des plus fragiles (logements sociaux).

Le crowdfunding immobilier a un potentiel de croissance important en France

Le baromètre Hellocrowdfunding montre que les montants collectés sont en forte croissance. Plus de 200 projets ont collecté près de 100 M€ en 2017, soit une croissance de plus de 50 %. Et les rendements annuels annoncés de 10 % sont stables par rapport à 2016.

Ces chiffres montrent qu’il reste une progression de croissance importante par rapport aux SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et aux OPCI grand public (Organismes de Placement Collectif Immobilier). Ceux-ci ont en effet levé 10 milliards d’euros en 2016, pour un rendement légèrement inférieur à 5 % ( chiffres publiés par l’Association française des Sociétés de Placement Immobilier – ASPIM).

La multiplication par 2 des montants remboursés en 2017 (33 M€) et le regroupement des plateformes de crowdfunding immobilier au sein d’une association professionnelle, l’AFCIM sont aussi les signes de la maturité croissante du secteur.

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Quels conseils donner aux investisseurs en crowdfunding ?

Le crowdfunding offre des perspectives intéressantes, notamment en termes de rendements mais comme tout placement, comporte des risques. Il est donc essentiel de suivre les recommandations suivantes :

  • choisissez une plateforme de crowdfunding agréée par les autorités françaises (AMF, Autorité des Marchés financiers, ACPR, Autorité de contrôle prudentiel et de résolution). Vérifiez qu’elle est immatriculée dans le Registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance en tapant le numéro d’enregistrement en haut à droite du site de l’ORIAS. Toutes les plateformes membres de l’Association française du Crowdfunding immobilier (AFCIM) sont agréées. Chaque plateforme a ses spécificités. Visitez leurs sites, inscrivez-vous et faites vos choix ! Parmi tous les membres de l’AFCIM vous pourrez par exemple visiter : Epatrimony, Immocratie ou encore Homunity.
  • choisissez avec soin les projets sur lesquels investir et lisez attentivement tous les documents d’information fournis par la plateforme. Ces documents sont disponibles après s’être inscrit comme membre et avoir indiqué avoir compris les risques : perte de capital, illiquidité et non garantie du rendement objectif.
  • investissez un montant raisonnable vis-à-vis de votre patrimoine et diversifier vos investissements sur plusieurs projets et/ou plusieurs plateformes.
  • pour en savoir plus sur le crowdfunding immobilier, vous pouvez lire ici une sélection d’articles sur le sujet.

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